Por Alex Ramos, corredor de seguros
Si usted sienta en la junta o administra un PH, el edificio ya es un pequeño país: hay planta eléctrica, hay piscina, hay un conserje, hay vecinos que entran y salen, y hay una cuota que tiene que alcanzar para todo eso. Parte de esa cuota existe, entre otras cosas, para contratar los seguros del conjunto. El trabajo no es “tener una póliza.” Es saber qué se está asegurando a nombre del PH — el edificio como bien común, los equipos, la responsabilidad frente a un visitante — y poder mirar la renovación sin adivinar.
Este artículo es para armar esa póliza con calma: una cobertura, o una combinación de unas pocas, que le permita a la administración enfrentar un incendio, un terremoto o un accidente en las áreas comunes con un respaldo formal, en lugar de pasar la bandeja otra vez entre los propietarios.
Qué se está asegurando, en realidad
En un PH conviven dos geografías. Una es de todos: la losa común, los pasillos, los elevadores, el estacionamiento, la piscina, el salón, la caseta, las bombas, la planta. La otra es de cada quien: su finca, su interior, lo que ocurre detrás de su puerta. La póliza de la junta vive en la primera. La segunda es una conversación distinta, para cada propietario, y no es el trabajo de este texto.
Lo que la junta suele necesitar, entonces, cabe en un paquete que el mercado local ya conoce.
El edificio y lo común. Incendio, rayo, explosión, y la extensión de terremoto y de incendio por terremoto sobre el conjunto —la Ley 284 los nombra junto con el seguro del edificio en la cuota. En el mercado esa extensión suele ir en el mismo paquete, con su propio deducible. Ahí entra el valor de reconstruir lo que es de todos, no el precio de venta de las torres. También suelen pedirse los equipos del PH: ascensores, bombas, planta, aire central, y a veces el contenido común de la administración. Si hay marina, gimnasio o un salón grande, se declaran. No es adorno. Es para que, el día del siniestro, nadie discuta si “eso era del edificio.”
La responsabilidad civil de las áreas comunes. Un visitante se lesiona en una escalera mojada. Se cae un revestimiento. Hay un derrame de agua de una instalación fija del PH y el daño no nació en un apartamento, nació en lo común. Esa reclamación mira a la copropiedad y, en la práctica, a quien administra. La RC del PH existe para ayudarle a la junta si el conjunto termina en esa situación: defensa y, si corresponde, indemnización. Si el administrador o el personal del edificio deben figurar en ese mismo cuadro, se mira en las condiciones particulares —no viene automático en todos los textos.
Lo que el edificio tiene encima. Equipo electrónico de la administración, rotura de maquinaria de los ascensores y de la planta, cristales y letreros, a veces un rubro de robo de la oficina de la admin. No todas las juntas las contratan todas. Un corredor puede ordenarlas según lo que realmente hay en su PH, no según un menú de folleto.
La Ley 284 dice que, a través de la cuota, cada propietario contribuye a contratar los seguros de incendio, terremoto e incendio por terremoto con extensión sobre el edificio, y la responsabilidad civil frente a terceros, según el reglamento de copropiedad. En la práctica eso se traduce en una póliza del conjunto, prorrateada. El reglamento y la asamblea ponen el detalle; la cotización se hace sobre esos papeles, no sobre un paquete inventado.
Cómo se cotiza un PH
No hay una tarifa de vitrina que sirva para Punta Pacífica y para un edificio de tres plantas en El Carmen. Cambia el año de construcción, el número de unidades, si el estacionamiento es abierto al público, si hay piscina, cuántos ascensores hay, y cuál fue el último siniestro.
Para cotizar, un corredor puede trabajar con tres cosas: el reglamento, la última póliza o el cuadro de coberturas si todavía está vigente, y un censo corto del edificio —nombre del PH, distrito, número de unidades, quién administra, valores de reconstrucción de lo común, equipos, y el límite de RC que la junta quiere tener. Si hay un endoso especial o un reclamo reciente, conviene decirlo: cambia la conversación con las aseguradoras.
La prima de un PH no se publica aquí porque cada conjunto es otro riesgo. Lo que sí se puede decir con honestidad es que esta póliza, bien armada, es el instrumento con el que la junta deja de improvisar el día en que el edificio tiene que responder.
Preguntas frecuentes
¿Esto cubre también el apartamento de cada dueño?
Cubre lo que es de todos. Cada unidad es una finca de su propietario, y esa conversación —contenido, responsabilidad civil, incendio de su unidad— es otra, a nombre de esa persona. Las dos se llevan bien. No se sustituyen.
¿El administrador está obligado a tener su propia fianza o su propio seguro?
La Ley 284 vigente no lo pone como un deber. Algunos abogados opinan que debería. Aquí no lo convertimos en un mandato. Si el reglamento o un contrato de administración lo piden, se mira ese documento.
¿Hay que asegurar la piscina, los elevadores, la planta?
Si existen, sí conviene declararlos. Un corredor puede ponerlos en el cuadro para que, si fallan o si alguien se lesiona ahí, no quede la duda de si “estaban en la póliza.”
¿Se puede cotizar solo con el nombre del PH?
No. Con el nombre solo no alcanza. Para devolver opciones comparables hace falta el reglamento y la última póliza, o al menos los valores de reconstrucción de lo común, el número de unidades y quién administra. Eso no es burocracia. Es para no cotizar un edificio que no es el suyo.
Sobre el autor
Alex Ramos es socio y director de Mint Group, corredora de seguros licenciada en Panamá, con más de una década de experiencia en la industria de seguros.
Contacto: info@mintgrouppanama.com · WhatsApp +507 6206-0087 · Tel. +507 201-5852